Immobilier : la densification urbaine, une idée en vogue

Publié le 20 Décembre 2019

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Des voix s'élèvent pour construire de façon plus dense afin de lutter contre l'étalement urbain et l'artificialisation des sols. Les promoteurs pourraient avoir leur rôle à jouer dans l'atteinte de ces objectifs.

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Par Elsa Dicharry

Publié le 19 déc. 2019 à 8h15

Lutter contre un étalement urbain nuisible à l'environnement et économiser des terrains rares et chers : l'idée fait peu à peu son chemin. Il s'agit, en particulier, de réduire  le phénomène d'artificialisation des sols,  et même d'arriver, à terme, à un objectif de « zéro artificialisation nette », selon l'objectif fixé en 2018 par le gouvernement. Ce phénomène nuit en effet à la biodiversité, il constitue un facteur d'aggravation des crues - puisque les sols sont rendus imperméables -, et engendre une perte de ressources en terres agricoles.

Chaque année en France, environ 20.000 hectares d'espaces naturels disparaissent ainsi sous le béton et le bitume, selon  un rapport de France Stratégie,  un organisme rattaché à Matignon, publié cet été. Selon Julien Fosse, l'auteur du rapport, il existe des solutions pour limiter ces pertes, et les promoteurs - à l'image de Nexity, qui vient d'annoncer un plan dans ce domaine - peuvent y prendre leur part. Notamment, en privilégiant « des constructions denses, de préférence sur des parcelles déjà artificialisées », plutôt qu'en conquérant de nouveaux sols, explique-t-il.

Modifier les PLU

Afin de les y aider, France Stratégie plaide pour une modification des plans locaux d'urbanisme (PLU), qui définissent la destination des sols à l'échelle d'une commune ou d'une intercommunalité. Ceux-ci fixent souvent « un nombre maximal d'étages pour les constructions, mais pas de nombre minimal. Nous proposons d'y inscrire un nombre minimal », indique Julien Fosse.

Alors que la perspective d'une densification fait peur à une partie de l'opinion publique, et que les maires - qui délivrent les permis de construire - y sont parfois réticents, l'auteur du rapport de France Stratégie se veut rassurant. « Densifier ne signifie pas construire de grands immeubles partout, mais construire sur des parcelles un peu plus petites, réaliser des maisons sur deux étages plutôt que des maisons de plain-pied, faciliter les surélévations de logements existants, etc. », précise Julien Fosse, tout en admettant qu'un travail de pédagogie sera nécessaire.

Faciliter les décisions dans les copropriétés

« Nous devons aborder la densité sans entrer dans la caricature », écrivait aussi le député Modem Jean-Luc Lagleize dans  un rapport remis au gouvernement en novembre dernier sur « La maîtrise des coûts du foncier dans les opérations de construction ». Afin de faciliter la mise en oeuvre des projets de surélévations, l'élu propose de les exonérer des obligations en matière de création d'aires de stationnement. Il suggère aussi d'abaisser le seuil de décision pour les autoriser au sein d'une copropriété.

Ces pistes font partie d'une série de solutions, dont certaines ont inspiré  une proposition de loi en cours d'examen au Parlement. Il s'agit de réduire le prix des logements en « zones tendues », mais également de lutter contre cette artificialisation des terres et d'éviter aux Français de longs trajets domicile-travail, également nuisibles pour l'environnement, en leur donnant la possibilité de vivre au coeur des villes.

Rendre des friches à la nature

Afin de tenir l'objectif de « zéro artificialisation », il faut que certaines friches - c'est-à-dire d'anciennes terres artificialisées à l'abandon - puissent être rendues à la nature. Les promoteurs pourraient être mis à contribution pour y parvenir, estime Julien Fosse : une partie de la taxe d'aménagement - qui s'applique à toutes les opérations de construction ou de reconstruction - serait ainsi affectée à cette « renaturation » très coûteuse. En outre, cette taxe d'aménagement pourrait être modulée « en fonction de l'empreinte au sol des nouvelles constructions, afin qu'il y ait un bénéfice à construire plus dense », plaide le rapport de France Stratégie. Autant de suggestions soumises à la réflexion du gouvernement.

Elsa Dicharry

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