Investir dans l'immobilier : faut-il investir dans le dispositif Denormandie ?

Publié le 06 Février 2019

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La nouvelle réduction d'impôts « Denormandie » vise à encourager les propriétaires bailleurs à rénover des logements anciens dans le centre des villes moyennes. Rentable ? Trop risqué ? Passage en revue des villes où investir et celles à fuir.

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« En France, il y aurait près de 3 millions de logements vacants. 15 % d'entre eux seraient menacés de vétusté, voire dangereux », selon les chiffres du ministère du Logement. Encourager les propriétaires à les rénover, les louer à bas prix et les remettre ainsi sur le marché, moyennant un avantage fiscal... Voilà en quoi consiste le nouveau  dispositif « Denormandie » , du nom du ministre du Logement qui porte la loi. Entré en vigueur le 1er janvier pour une durée de deux ans, il vise à redynamiser le coeur des villes moyennes. Il a été assez largement salué, surtout en pleine crise des « gilets jaunes ». «  D'un point de vue sociologique, faire revenir des gens en centre-ville est très bien pensé. Mais il faudra voir en réalité quels particuliers feront le pari d'investir », alerte Loïc Guinchard, directeur de Buildinvest Patrimoine.

Car, du point de vue de l'investisseur, les risques sont indéniables. Les villes à revitaliser qui rentrent dans le dispositif sont par nature en perte de vitesse. Il s'agit donc de faire un pari sur leur avenir, avec les dangers que cela comporte. Certaines ne manquent cependant pas d'atouts.

Quelles contraintes pour bénéficier de la niche fiscale ?

Pour bénéficier de ce nouvel avantage fiscal, un certain nombre de conditions doivent être respectées. Concrètement, l'investisseur ayant acheté un logement ancien devra réaliser un montant de travaux de rénovation représentant 25 % du total de l'opération (dans la limite de 300.000 euros et de 2 opérations par an).

Les bailleurs pourront déduire de leurs impôts sur le revenu 12 %, 18 % ou 21 % de leur investissement (prix d'achat + frais de notaire + travaux), selon qu'ils loueront leur bien pendant 6, 9 ou 12 ans. Ainsi, pour un immeuble ou appartement dont le prix de revient est de 300.000 euros, la réduction d'impôt pourra atteindre 63.000 euros répartis sur 12 ans.

Ensuite, pour être éligible, il faut que le logement se situe dans le centre-ville d'une des 222 communes qui ont signé des conventions dites « Action Coeur de Ville », ainsi que dans les communes signataires d'une opération de revitalisation du territoire, introduit par la loi Elan. Il s'agit en grande majorité de villes moyennes en zone détendue, allant de préfectures (Limoges, Troyes, Chartres, Périgueux, Alençon, Niort, Quimper) à des communes de moins de 20.000 habitants (Brignoles, Issoire, Issoudun, Pontivy, Pamiers).

Tout comme le  dispositif Pinel , le « Denormandie » imposera au propriétaire bailleur de respecter des plafonds de loyers (qui sont pour l'instant les mêmes que ceux du Pinel). Et les locataires ne devront pas dépasser un certain montant de ressources. Autre condition : le logement devra être la résidence principale du locataire, qui pourra être un ascendant ou descendant de l'investisseur.

Les contours du dispositif restent encore un peu flous. Deux décrets doivent paraître prochainement qui définiront le secteur précis des coeurs de ville à une rue près et la liste des travaux pris en compte dans le cadre de la rénovation. Et notamment, si les travaux seront ou non conditionnés à un objectif final de rénovation énergétique.

Dans quelles villes investir ?

Parmi les 222 villes éligibles, celles où il est intéressant d'investir doivent proposer une rentabilité locative acceptable. Mais il faut également que la demande locative existe et que l'agglomération présente un bon potentiel de valorisation dans le temps. Ces deux derniers critères ne doivent en aucun cas être sous-estimés, au risque pour le bailleur de ne pas réussir à louer son bien (et donc ne pas percevoir de loyer mais aussi ne pas bénéficier de l'avantage fiscal).

L'autre vrai danger serait que le parc immobilier de la ville se dévalue au fil des ans, faisant perdre à l'investisseur tout espoir de réaliser une plus-value à la revente. « Prudence ! Seule une trentaine de villes sur les 222 sont réellement de bons placements », alerte Thibault du Réau, avocat associé chez Rivière Avocats Associés, spécialisé dans l'immobilier avec effet de levier fiscal.

Pour déterminer les villes les plus intéressantes, nous les avons classés avec le site d'évaluation immobilière MeilleursAgents en attribuant à chacune d'entre elles un score pour les critères essentiels : le rendement locatif brut, le risque de vacance locative et le potentiel de valorisation de la ville. En couplant ces trois indicateurs, 20 communes sortent du lot : Limoges, Corbeil-Essonnes, Sarrebourg, Melun, Bastia, Besançon, Vesoul, Marmande, Cognac, Toul, Angoulême, Chalon-sur-Saône, Mulhouse, Belfort, Evreux, Sarreguemines, Saint-Michel-sur-Orge, Ajaccio, Boulogne-sur-Mer, Arpajon.

Point méthodologique important, nous avons choisi de calculer la rentabilité locative brute des villes en fonction du loyer constaté dans la ville (loyer médian MeilleursAgents) et non du plafond de loyer « Denormandie », bien supérieur dans la très grande majorité des communes. Les rentabilités obtenues sont donc beaucoup plus faibles, mais réalistes. Ce qui est fondamental, puisqu'un bailleur qui fixerait un loyer bien au-dessus des standards de la ville aurait de faibles chances de trouver un locataire.

 

Comment lire le tableau

Le scoring final recoupe trois indicateurs. Un score de rentabilité (locative) brute, un score de risque de location (vacance locative) et un score de risque de dépréciation de la ville. Le tout sur une échelle de 1 à 4, sachant que 1 est la meilleure note et 4 la pire.
Le score rentabilité se base sur les loyers médians de la ville (source MeilleursAgents) et un emprunt sur 20 ans à 1,5 %.
Le score de risque de location repose lui-même sur 2 critères : la part de la population dans la cible du dispositif (les personnes locataires hors HLM dans la tranche de revenu qui permet de bénéficier du dispositif) ainsi que la part des logements vacants dans la ville.
Le score de risque de dépréciation s'appuie sur la variation de la population depuis 15 ans dans la ville, le taux de chômage de la zone d'emploi au T3 2018, la variation des prix du département sur 10 ans, sur 1 an, la part des jeunes dans la population.
Source : MeilleursAgents 

Autre critère à regarder de près : la politique de la ville et la volonté du maire d'aller chercher des subventions d'aide à la rénovation auprès d'organismes comme l'Agence nationale de l'habitat (Anah). «  La ville de Mulhouse par exemple [dans le Top 20 NDLR], mais aussi Brive-la-Gaillarde ou Tulle sont très actives à cet égard et peuvent donc faire bénéficier aux particuliers qui rénovent de subventions, de services d'aide pour trouver un locataire, etc. », explique Thibault du Réau.

Mais il faut encore garder une certaine prudence face à ce Top 20. Dans un certain nombre des villes, les prix ont dégringolé depuis 10 ans. C'est le cas à Corbeil-Essonnes (-23,1 %), Mulhouse (-22,1 %), Limoges (-12,3 %), Besançon (-12,2 %), Saint-Michel-Sur-Orge (-11,8 %), Melun (-10,9 %). Autre risque à relever : « D ans quantité de ces villes où l'immobilier est accessible, presque tout le monde est propriétaire. Ceux qui sont locataires ne sont donc pas toujours les plus fiables financièrement », prévient Guillaume Fonteneau, conseiller en gestion de patrimoine indépendant.

Et au-delà de la ville, il faut faire très attention au choix de l'immeuble - pas trop dégradé - et du quartier. «  Il s'agit de micromarchés. Il peut y avoir une vraie demande, car il existe très peu de biens qualitatifs à la location dans bon nombre de ces communes. Mais encore faut-il être bien placé. Il suffit de s'éloigner de 300 mètres et se retrouver dans un quartier dégradé où le logement ne trouvera pas de locataire », alerte Guillaume Fonteneau.

 

Y a-t-il des villes à éviter ?

En tout cas, certaines villes sont à éviter absolument. Il s'agit de celles qui présentent une vacance locative importante ou un potentiel de valorisation nul ou négatif. Attention, car ce sont souvent ces mêmes villes qui ont une rentabilité élevée, puisque les prix à l'achat sont très bas. Une ville comme Thiers propose ainsi une rentabilité de 4,7 % ; Maubeuge : 3,3 % ; Sedan : 3,2 % ; Saint-Quentin : 3 % ; Laon, Flers et Saint-Dizier : 2,9 % ; Les Mureaux : 2,8 %. Mais ces communes présentent des signaux alarmants. La part des logements vacants est de 22,8 % à Thiers, la part de HLM de plus de 40 % à Sedan, Laon, aux Mureaux et de plus d'un tiers à Maubeuge et Saint-Dizier. De même, les prix ont chuté de plus de 11 % sur 10 ans dans les départements où se trouvent Sedan, Saint-Quentin, Laon et Saint-Dizier.

A l'inverse, les villes avec les plus faibles rentabilités locatives sont presque toutes des communes florissantes, dans lesquelles il pourrait paraître intéressant d'investir à première vue. Les rentabilités sont négatives à Sartrouville, Saint-Malo, Poissy, Vannes, Rambouillet, Vallauris, Fontainebleau, Bayonne, Senlis, Agde. Ce qui veut dire qu'a priori acheter pour louer dans ces villes n'est pas rentable. Pourtant, elles ont presque toutes une part de logement vacants très faible (autour de 5 %) et, sauf exceptions, les prix sur 10 ans ont augmenté.

Attention aussi aux «  zones où il y a eu un trop-plein d'investissement en Pinel, qu'il faut absolument fuir », met en garde Loïc Guinchard. «  Vesoul, Verdun, Agen, Béziers, Pamiers, Epinal, Le Creusot, Guéret, Gap, par exemple, sont des villes où trouver des locataires relève du parcours du combattant », poursuit-il.

En définitive, il s'agit vraiment d'un investissement de proximité. «  Pour se positionner sur ce type de villes, on est obligés de très bien les connaître pour ne pas se tromper »,souligne Jean-Marc Torrollion, président de la FNAIM. «  Le dispositif s'adresse à un marché local. Des bailleurs qui habitent dans la ville et qui ont déjà un ou deux appartements en location auront la meilleure sensibilité pour y investir »,poursuit-il.

 
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